Оформление новых земельных участков по новому Земельному кодексу РФ
12 октября 2002
В соответствии со статьей 28, п. 1, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Других прав при предоставлении новых земельных участков в Земельном кодексе не предусмотрено. То есть, в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение новые участки не предоставляются. Сроки аренды определяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, при этом краткосрочная аренда может быть сроком не более 5 лет, а долгосрочная не более 49 лет.
Пункт 2, статьи 28 говорит о том, что: «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ». Это означает, что в принципе ЗК предусматривает возможность предоставления земельных участков в собственность бесплатно, но только когда есть соответствующий закон. Причем закон может быть принят на областном (краевом, республиканском) уровне.
Очень важен пункт 4 статьи 28, который подчеркивает, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев, отдельно оговоренных в ЗК. Таких случаев всего три:
- изъятие земельных участков из оборота (должно быть оформлено соответствующим документом);
- федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земельных участков;
- земли зарезервированы для государственных или муниципальных нужд (опять же должно быть постановление о резервировании).
Это означает, что если земельный участок свободен, то Вам не могут отказать в его выделении без каких либо оснований. При этом в качестве основания чиновник должен сослаться либо на соответствующее постановление, выводящее данные земли из оборота, либо на конкретный пункт конкретного закона, запрещающего приватизацию, либо на постановление о резервировании земель. Отказать в предоставлении участка на основании «считаю не целесообразным» чиновник не может. В данном случае, согласно закона, он не принимает решения, а лишь регистрирует факт выделения участка и выполняет процедуру по оформлению соответствующих документов.
Решение о предоставлении земель из государственной или муниципальной собственности может быть принято только соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Это означает, что должно быть именно постановление главы района или муниципалитета о предоставлении соответствующего участка именно тому человеку или лицу, который будет указан в постановлении. До тех пор, пока такое постановление не будет подписано главой администрации, пользоваться земельным участком по закону нельзя. Мало того, в соответствии с действующим законодательством, право собственности на земельный участок или право аренды земельного участка возникает в момент его регистрации в государственной регистрационной палате. При этом регистрационная плата вправе отказать в государственной регистрации, если решение о предоставлении участка было принято с нарушениями действующего законодательства.
Что это означает? Если какой-то человек говорит о том, что ему или его организации выделен земельный участок, то при этом он должен продемонстрировать постановление главы соответствующей администрации, а также свидетельство из регистрационной палаты о государственной регистрации права собственности или права аренды. Если таких документов нет, то это означает, что нет и юридически закрепленного права пользования участком. К сожалению, были случаи, когда пользуясь незнанием людей их просто пытаются обмануть. Сначала собирают людей, которые хотят организовать собственное родовое поместье, потом приходят и говорят: «мы были у главы района, он согласен выделить нам участок». Но согласен выделить и выделил, это не одно и тоже, если вообще подобный разговор был. Ещё раз подчеркну, что какие либо действия на земле можно начинать только тогда, когда будет соответствующее постановление главы района и свидетельство о регистрации из регистрационной палаты.
Порядок предоставления земельных участков для строительства определяется статьей 30. Статья достаточно большая и сложная. Причем у многих людей, которые даже имеют юридическое образование, возникают вопросы по этой статье из-за того, что они не знакомы с терминами землеустройства и градостроительства.
Данная статья определяет два основных способа предоставления новых земельных участков для строительства, которые существенно отличаются по процедуре. При этом важно, что в обоих случаях предоставление участков осуществляется с проведением работ по их формированию.
Сначала о том, что такое «формирование участка». ЗК определяет эту процедуру следующим образом:
1. подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
2. определение разрешенного использования земельного участка;
3. определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, водоснабжение, канализация и т.п.).
В итоге на данный участок оформляется так называемый «паспорт земельного участка». При этом важно, что границы участка должны быть обязательно приведены в геодезических координатах, а не просто с указанием длин сторон, как очень часто делают в Бюро технической инвентаризации.
Теперь о двух способах предоставления.
Первый способ – без предварительного согласования мест размещения объектов. При этом инициатором «формирования участка» выступают сама администрация или орган местного самоуправления. Они же определяют целевое назначение земельного участка, то есть, какой объект они хотели бы видеть на этом месте. Например, целевое назначение может быт определено очень жестко: «для строительства кафе», либо достаточно мягко: «для размещения коммерческого объекта». При этом все затраты по подготовке паспорта земельного участка и выполнению землеустроительных работ выполняются за счет самой администрации. В данном случае очень важно то, что участок предоставляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2, ст. 30), которые обязательно проводятся публично, то есть, информация о проведении подобных торгов (конкурсов, аукционов) должна быть опубликована в СМИ.
Второй способ предоставления земельного участка, когда это происходит с предварительным согласованием мест размещения объектов. В этом случае инициатором процесса «формирования земельного участка» выступает сам будущий пользователь или владелец земельного участка. При этом пункт 3 статьи 30 однозначно определяет. Что в этом случае земельный участок предоставляется только в аренду! То есть, в этом случае сразу получить земельный участок в собственность нельзя. На самом деле это не так страшно, как многим кажется на первый взгляд. Дело в том, что после завершения строительства и регистрации права собственности на это строение, собственник данного строения автоматически попадает под действие статьи 36 ЗК, п. 1 которой говорит о том, что: «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане или юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений…»
Поскольку процедура предварительного согласования достаточно сложная, рассмотрим её поподробнее.
Пункт 5 статьи 30 определяет порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием. Порядок следующий:
1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Этой процедуре посвящена отдельная большая статья 31 ЗК, которая состоит из 10 пунктов, которую рассмотрим чуть позже подробнее.
2. Проведение работ по формированию участка, о которых говорилось выше. Но в данном случае ЗК предусматривает проведения этих работ за счет заявителя (ст. 32, п. 1 ЗК).
3. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии со статьей 70 ЗК.
4. Принятие решения о предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 32 ЗК.
продолжение следует...
В соответствии со статьей 28, п. 1, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду. Других прав при предоставлении новых земельных участков в Земельном кодексе не предусмотрено. То есть, в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение новые участки не предоставляются. Сроки аренды определяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, при этом краткосрочная аренда может быть сроком не более 5 лет, а долгосрочная не более 49 лет.
Пункт 2, статьи 28 говорит о том, что: «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ». Это означает, что в принципе ЗК предусматривает возможность предоставления земельных участков в собственность бесплатно, но только когда есть соответствующий закон. Причем закон может быть принят на областном (краевом, республиканском) уровне.
Очень важен пункт 4 статьи 28, который подчеркивает, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев, отдельно оговоренных в ЗК. Таких случаев всего три:
- изъятие земельных участков из оборота (должно быть оформлено соответствующим документом);
- федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земельных участков;
- земли зарезервированы для государственных или муниципальных нужд (опять же должно быть постановление о резервировании).
Это означает, что если земельный участок свободен, то Вам не могут отказать в его выделении без каких либо оснований. При этом в качестве основания чиновник должен сослаться либо на соответствующее постановление, выводящее данные земли из оборота, либо на конкретный пункт конкретного закона, запрещающего приватизацию, либо на постановление о резервировании земель. Отказать в предоставлении участка на основании «считаю не целесообразным» чиновник не может. В данном случае, согласно закона, он не принимает решения, а лишь регистрирует факт выделения участка и выполняет процедуру по оформлению соответствующих документов.
Решение о предоставлении земель из государственной или муниципальной собственности может быть принято только соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Это означает, что должно быть именно постановление главы района или муниципалитета о предоставлении соответствующего участка именно тому человеку или лицу, который будет указан в постановлении. До тех пор, пока такое постановление не будет подписано главой администрации, пользоваться земельным участком по закону нельзя. Мало того, в соответствии с действующим законодательством, право собственности на земельный участок или право аренды земельного участка возникает в момент его регистрации в государственной регистрационной палате. При этом регистрационная плата вправе отказать в государственной регистрации, если решение о предоставлении участка было принято с нарушениями действующего законодательства.
Что это означает? Если какой-то человек говорит о том, что ему или его организации выделен земельный участок, то при этом он должен продемонстрировать постановление главы соответствующей администрации, а также свидетельство из регистрационной палаты о государственной регистрации права собственности или права аренды. Если таких документов нет, то это означает, что нет и юридически закрепленного права пользования участком. К сожалению, были случаи, когда пользуясь незнанием людей их просто пытаются обмануть. Сначала собирают людей, которые хотят организовать собственное родовое поместье, потом приходят и говорят: «мы были у главы района, он согласен выделить нам участок». Но согласен выделить и выделил, это не одно и тоже, если вообще подобный разговор был. Ещё раз подчеркну, что какие либо действия на земле можно начинать только тогда, когда будет соответствующее постановление главы района и свидетельство о регистрации из регистрационной палаты.
Порядок предоставления земельных участков для строительства определяется статьей 30. Статья достаточно большая и сложная. Причем у многих людей, которые даже имеют юридическое образование, возникают вопросы по этой статье из-за того, что они не знакомы с терминами землеустройства и градостроительства.
Данная статья определяет два основных способа предоставления новых земельных участков для строительства, которые существенно отличаются по процедуре. При этом важно, что в обоих случаях предоставление участков осуществляется с проведением работ по их формированию.
Сначала о том, что такое «формирование участка». ЗК определяет эту процедуру следующим образом:
1. подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
2. определение разрешенного использования земельного участка;
3. определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, водоснабжение, канализация и т.п.).
В итоге на данный участок оформляется так называемый «паспорт земельного участка». При этом важно, что границы участка должны быть обязательно приведены в геодезических координатах, а не просто с указанием длин сторон, как очень часто делают в Бюро технической инвентаризации.
Теперь о двух способах предоставления.
Первый способ – без предварительного согласования мест размещения объектов. При этом инициатором «формирования участка» выступают сама администрация или орган местного самоуправления. Они же определяют целевое назначение земельного участка, то есть, какой объект они хотели бы видеть на этом месте. Например, целевое назначение может быт определено очень жестко: «для строительства кафе», либо достаточно мягко: «для размещения коммерческого объекта». При этом все затраты по подготовке паспорта земельного участка и выполнению землеустроительных работ выполняются за счет самой администрации. В данном случае очень важно то, что участок предоставляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) (п. 2, ст. 30), которые обязательно проводятся публично, то есть, информация о проведении подобных торгов (конкурсов, аукционов) должна быть опубликована в СМИ.
Второй способ предоставления земельного участка, когда это происходит с предварительным согласованием мест размещения объектов. В этом случае инициатором процесса «формирования земельного участка» выступает сам будущий пользователь или владелец земельного участка. При этом пункт 3 статьи 30 однозначно определяет. Что в этом случае земельный участок предоставляется только в аренду! То есть, в этом случае сразу получить земельный участок в собственность нельзя. На самом деле это не так страшно, как многим кажется на первый взгляд. Дело в том, что после завершения строительства и регистрации права собственности на это строение, собственник данного строения автоматически попадает под действие статьи 36 ЗК, п. 1 которой говорит о том, что: «исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане или юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений…»
Поскольку процедура предварительного согласования достаточно сложная, рассмотрим её поподробнее.
Пункт 5 статьи 30 определяет порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием. Порядок следующий:
1. Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта. Этой процедуре посвящена отдельная большая статья 31 ЗК, которая состоит из 10 пунктов, которую рассмотрим чуть позже подробнее.
2. Проведение работ по формированию участка, о которых говорилось выше. Но в данном случае ЗК предусматривает проведения этих работ за счет заявителя (ст. 32, п. 1 ЗК).
3. Государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии со статьей 70 ЗК.
4. Принятие решения о предоставлении земельного участка в соответствии со ст. 32 ЗК.
продолжение следует...
(Голосов: 40, Рейтинг: 9) |
Для того, чтобы Вы могли оставить комментарий необходимо зарегистрироваться и авторизоваться на портале.
